Logo Vlaamse Overheid en Ruimtelijke Ordening

2. Verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren/versoepelen van procedures 

zie ook: Lijst van veelgestelde vragen

VCRO art. 4.3.1; 7.4.4/1, art. 85 en 86 OVD 

Context: Het Vlaams Regeerakkoord 2014-2019 plaatst de verhoging van het ruimtelijk rendement van de bestaande bebouwde ruimte op de voorgrond in de zoektocht naar ruimte voor harde functies zoals wonen en werken.  

Het doel is om het ruimtelijk rendement te verhogen via intensivering van het ruimtegebruik, verweving van verschillende functies, het hergebruik van constructies en het toelaten van tijdelijk ruimtegebruik. Hierdoor zal de noodzaak van het aansnijden van bijkomende ruimte verminderen. 

A. Wijziging van de beoordelingsgronden van vergunningen om ruimtelijk rendement te stimuleren  (art. 4.3.1, §2, VCRO) 

Een vergunningsaanvraag moet in een aantal gevallen geweigerd worden. Dit is onder meer het geval als het aangevraagde onverenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening. 

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van een aantal beginselen.  

De wijziging beoogt om het principe van ruimtelijk rendement te verankeren in de beoordeling van vergunningsaanvragen aan de goede ruimtelijke ordening. 

B. Vereenvoudiging van de bijstellingsprocedure van verkavelingen op verzoek van de eigenaar(s) (art. 86 OVD) 

Eigenaars van loten in een verkaveling kunnen nu reeds een verkavelingsbijstelling aanvragen. De procedure is echter omslachtig en kostelijk, zeker in grote verkavelingen. Alle kaveleigenaars moeten immers bij beveiligde zending (aangetekend) op de hoogte worden gebracht. 

De procedure wordt eenvoudiger op vlak van openbaar onderzoek, zonder de bescherming van de overige kaveleigenaars in het gedrang te brengen. 

Bij een aanvraag tot verkavelingswijziging gebeurt er nu 2 maal een openbaarmaking: 

  1. Een voorafgaande kennisgeving van de andere kaveleigenaars door de eigenaar- aanvrager door een rondgang om handtekeningen te verkrijgen of door een aangetekend schrijven. De eigenaar moet hierbij de kaveleigenaars aanschrijven over de voorgenomen wijziging, zonder hierbij de data van het openbaar onderzoek te kennen.  
  2. Het openbaar onderzoek dat de gemeente inricht waarop iedereen bezwaar kan indienen (zowel de andere kaveleigenaars als burgers van buiten de verkaveling)  

Het kan voorkomen dat andere kaveleigenaars al bezwaren bezorgen aan de gemeente (naar aanleiding van het schrijven van de eigenaar-aanvrager) vooraleer de gemeente het dossier van de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden ontvangen heeft. 

Voortaan komt er één openbaar onderzoek, dat ingericht wordt door de gemeente en waarin de kaveleigenaars een bijzonder statuut krijgen. 

De gemeente moet alle kaveleigenaars aanschrijven, dus ook de niet-aanpalende. In deze zending wordt hen uitdrukkelijk gewezen op het quotum van de helft (immers als meer dan de helft van de kaveleigenaars een gegrond en op ruimtelijke motieven gebaseerd bezwaar heeft ingediend, moet de verkavelingswijziging geweigerd worden). 

Daarnaast moet de gemeente ook de eigenaars van percelen, die buiten de verkaveling liggen, maar die palen aan de kavels die het voorwerp uitmaken van de bijstelling, op de hoogte brengen van het eventueel openbaar onderzoek. 

Alle aanpalende eigenaars, zowel binnen als buiten de verkaveling, moeten worden aangeschreven met een beveiligde zending. Voor de niet-aanpalende eigenaars binnen de verkaveling volstaat een gewone zending. 

De kosten van de aangetekende en gewone zendingen kunnen door de gemeenten via een retributiereglement op de aanvragers verhaald worden. 

De nieuwe procedure mag en kan ook gebruikt worden voor aanpassingen die het ruimtelijk rendement niet verhogen. 

C. Vereenvoudiging van de bijstellingsprocedure van verkavelingen op initiatief van de gemeente (art. 85 OVD) 

De gemeenten hebben de mogelijkheid een eigen beleid te voeren t.a.v. bestaande verkavelingen door de vergunning bij te stellen (voorheen de procedure om de verkavelingsvergunning te herzien of op te heffen). Deze huidige procedure voorziet in een kennisgeving vooraf en een openbaar onderzoek. Voortaan volstaat één openbaar onderzoek, dat ingericht wordt door de overheid, waarin de kaveleigenaars een bijzonder statuut krijgen. 

Alle kaveleigenaars, ook de niet-aanpalende eigenaars, moeten worden aangeschreven in dit openbaar onderzoek. In deze brief wordt hen uitdrukkelijk gewezen op het quotum van 1⁄4. Een bijstelling wordt immers geweigerd als de eigenaars van meer dan 1⁄4 van de in de oorspronkelijke vergunning toegestane kavels een ontvankelijk, gegrond en op ruimtelijke motieven gebaseerd bezwaar hebben ingediend. 

Omdat het initiatief van de gemeente uitgaat en derhalve geacht wordt om in overeenstemming te zijn met het algemeen belang, volstaat een gewone brief bij de aanschrijving, zowel naar de kaveleigenaars als naar eigenaars van percelen, die geen deel uitmaken van de verkaveling, maar die palen aan de kavels die het voorwerp uitmaken van de bijstelling. De gemeente kan nog altijd opteren om kaveleigenaars, aanpalende eigenaars of alle eigenaars op de hoogte te brengen met een beveiligde zending. 

De nieuwe procedure mag en kan ook gebruikt worden voor aanpassingen die het ruimtelijk rendement niet verhogen. 

D. Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, zijn geen weigeringsgrond meer voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.3.1, §1 en 4.4.1, §2 VCRO) 

Verkavelingsvoorschriften vormden voorheen een weigeringsgrond voor vergunningsaanvragen. Voortaan is dat enkel nog zo in verkavelingen jonger dan 15 jaar. 

Dit betekent niet dat de verkavelingsvoorschriften van verkavelingen, ouder dan 15 jaar, “verdwijnen”. Ze verliezen echter hun dwingend karakter.Wie zich aan de verkavelingsvoorschriften houdt, heeft meer zekerheid over de uitkomst van de vergunningsaanvraag dan wie dit niet doet (zie artikel 4.3.1,§2 VCRO: als er gedetailleerde verkavelingsvoorschriften zijn, worden die geacht de goede ruimtelijke ordening weer te geven). Wanneer men de voorschriften van een verkaveling niet wenst te volgen, geldt de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening zoals bij elke andere aanvraag binnen woongebied.   

Of er al dan niet een openbaar onderzoek nodig is hangt af van artikel 13 van het BVR Omgevingsvergunning. In veel gevallen zal geen openbaar onderzoek nodig zijn, ook al is het aangevraagde niet conform met de verkavelingsvergunning.

Ook kunnen eigenaars van loten in oude, zonevreemde verkavelingen nog steeds genieten van het statuut en de rechtszekerheid die door zo’n oude, niet vervallen verkaveling geboden wordt. 

De nieuwe regeling geldt niet voor verkavelingsvoorschriften die betrekking hebben op wegenis en het openbaar groen. Die voorschriften blijven steeds een weigeringsgrond, ongeacht of ze reeds 15 jaar oud zijn of niet. Een herziening volgens de geëigende procedures is natuurlijk wel mogelijk.  

De nieuwe procedure mag en kan ook gebruikt worden voor aanpassingen die het ruimtelijk rendement niet verhogen. 

E. Van voorschriften van BPA’s ouder dan 15 jaar, kan worden afgeweken bij aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.4.9/1 VCRO) 

De afwijkingsmogelijkheid geldt enkel op die locaties waar een onderliggende ‘harde’ gewestplanbestemming geldt. De gewestplanvoorschriften waarop deze nieuwe procedure van toepassing is, zijn limitatief (o.a. industriegebied, dienstverleningsgebied, woongebied). De afwijkingsregeling geldt niet voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoed. 

Een beroep op de regeling om af te wijken van de BPA-voorschriften kan niet inhouden dat men ook afwijkt van de onderliggende gewestplanbestemming.  Die is immers nog onverkort van toepassing.

De nieuwe procedure mag en kan ook gebruikt worden voor aanpassingen die het ruimtelijk rendement niet verhogen. 

F. Vereenvoudigde procedure om verouderde inrichtingsvoorschriften van BPA’s, APA’s, (sommige) gemeentelijke RUP’s te wijzigen (art. 7.4.4/1 VCRO) 

Verouderde of te gedetailleerde voorschriften van BPA’s of APA’s en inrichtingsvoorschriften van sommige gemeentelijke RUP’s verhinderen vaak een beter ruimtelijk rendement op het terrein door sterk opgedeelde zonering (gebouwen, tuinen,…) en gedetailleerde voorschriften over bouwdieptes en volumes.  

Door dergelijke voorschriften op te heffen of aan te passen worden vormen van ruimtelijke rendementsverhoging bevorderd: intensivering van het ruimtegebruik, verweving van verschillende functies, het hergebruik van constructies en het tijdelijk toelaten van ruimtegebruik.  

Komaf maken met verouderde voorschriften kan ook de mogelijkheden voor energieprestatieverhogende handelingen vergroten, die soms verhinderd worden door bepalingen over bouwvolumes, afmetingen, ….  

Het wijzigingsdecreet maakt een soepelere wijziging van verouderde voorschriften van BPA’s, APA’s en inrichtingsvoorschriften van sommige gemeentelijke RUP’s mogelijk.  

De herziening of opheffing kan alleen betrekking hebben op inrichtingsvoorschriften en kan geen wijziging van de (hoofd)bestemming van het gebied tot gevolg hebben. 

De herziening of opheffing kan alleen betrekking hebben op: 

  1. de perceelsafmetingen;  
  2. de afmetingen en de inplanting van constructies;  
  3. de dakvorm en de gebruikte materialen;  
  4. de maximaal mogelijke vloerterreinindex;  
  5. het aantal bouwlagen;  
  6. de voortuinstroken, de tuinzones met inbegrip van tuinconstructies, de binnenplaatsen, de afsluitingen, de buitenaanleg rond gebouwen met inbegrip van verhardingen, de bouwvrije stroken en de bufferstroken;  
  7. het aantal toegelaten woongelegenheden of bedrijfseenheden per kavel;  
  8. de toegelaten functies in bebouwbare zones of van bebouwde onroerende goederen;  
  9. de parkeergelegenheden.  

De herziening of opheffing kan niet leiden tot een kleinere oppervlakte aan openbare groen- of recreatievoorzieningen.  

De ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk aandachtspunt. Verdichten bijvoorbeeld is niet overal een goed idee, en het onoordeelkundig opheffen van beperkingen kan vb. leiden tot een ongewenste verhardingsgraad.  

Volgende ingrepen zijn bijvoorbeeld mogelijk met de soepelere planwijziging:  

  • voorschriften over bouwdieptes of bouwhoogtes wijzigen of opheffen;  
  • bouwen in tweede orde toelaten (begeleid door voorwaarden zodat het slechts gebeurt waar dit ruimtelijk verantwoord is) – dit heeft immers betrekking op de in de lijst vermelde thema’s “inplanting van constructies”, “tuinzones” of “binnenplaatsen”;  
  • voorschriften over dakvorm en dakbedekking opheffen; 
  • aan het wonen verwante functies (winkels voor dagelijkse aankopen, horeca,…) toelaten in een tot dan toe louter residentiële woonwijk;  
  • volumebeperkingen en bepalingen over gevelmaterialen aanpassen of opheffen om isolatiemaatregelen mogelijk te maken;  
  • zonevreemdheid van bestaande vergunde of vergund geachte gebouwen of functies in gebouwen opheffen.  

Volgende ingrepen behoren niet tot het toepassingsgebied van de soepelere planwijzigingsprocedure:  

  • een voormalige industriële site, in het gewestplan bestemd als industriegebied en meer gedetailleerd geordend door een BPA, herbestemmen tot woonomgeving (afwijking van de gewestplanvoorschriften is niet toegelaten);  
  • gronden in een BPA of (gemeentelijk) RUP aangeduid als buurtparkje of sportveld, bebouwbaar maken (inkrimping van de oppervlakte aan openbare groen- of recreatievoorzieningen is niet toegelaten).  

Er wordt benadrukt dat “een voorschrift wijzigen” niet mag inhouden dat een stedenbouwkundig voorschrift geschrapt wordt en dat het “vrijgekomen artikelnummer” gebruikt wordt om een nieuw onderwerp in te brengen, waarover tot dan toe geen voorschriften in het plan stonden.  

Het opheffen van inrichtingsvoorschriften van een BPA of APA heeft impact op de beoordeling van de overeenstemming van vergunningsaanvragen met de goede ruimtelijke ordening. Overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, eerste lid, 3°, van de VCRO worden de aandachtspunten inzake de goede ruimtelijke ordening die behandeld en geregeld worden door de voorschriften van een BPA, APA of gemeentelijk RUP, geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven. Wanneer deze voorschriften worden opgeheven, zal uiteraard bij de beoordeling van vergunningsaanvragen een meer doorgedreven beoordeling van de goede ruimtelijke ordening nodig zijn overeenkomstig de beginselen van artikel 4.3.1, §2, van de VCRO.  

Bepaalde voorschriften van gemeentelijke RUP’s 
De vereenvoudigde procedure is ook van toepassing voor de herziening of opheffing van stedenbouwkundige voorschriften van gemeentelijke RUP’s, met uitsluiting van voorschriften over de toegelaten functies. Een aantal van de hierboven aangehaalde voorbeelden zijn dus mogelijk voor BPA’s maar niet voor gemeentelijke RUP’s.  

Niet bij afwijkende BPA’s 
De procedure voor het herzien of opheffen van inrichtingsvoorschriften kan niet worden toegepast voor zogenaamde afwijkende BPA’s. Dit sluit aan bij het verbod om met de soepelere planwijzigingsprocedure een afwijking van de gewestplanvoorschriften tot stand te brengen. Deze beperking t.a.v. het toepassingsgebied is logisch, omdat de begrenzing tot wat toegelaten is door het gewestplan, mee moet garanderen dat er geen wijziging van de (hoofd)bestemming gebeurt. Voor dat laatste is de reguliere planwijzigingsprocedure vereist.  

Plan-MER verplichtingen 
Deze vereenvoudigde procedure doet geen afbreuk aan de eventuele plan-MER verplichting. Ook de soepelere planwijziging kan dus planMER-plichtig zijn. Het spreekt voor zich dat, gelet op het toepassingsgebied van de soepelere wijzigingsprocedure, in veel gevallen kan worden volstaan met een plan-m.e.r.-screening, waaruit dan zal blijken dat een effectieve milieueffectrapportage niet aan de orde is.  

Procedure 
De procedure voor het herzien of opheffen van inrichtingsvoorschriften is geïnspireerd door de procedure voor het herzien of opheffen van verkavelingsvergunningen ouder dan 15 jaar (artikel 4.6.6 van de VCRO, nu de procedure tot bijstelling, voorzien in artikel 85 van het Omgevingsvergunningendecreet).  

Voorafgaand advies en initiatiefrecht. Het initiatiefrecht ligt bij het College van Burgemeester en Schepenen, dat vooraf het advies inwint van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar (of de gemeentelijke omgevingsambtenaar). Vanuit zijn rol binnen de vergunningsprocedure is deze ambtenaar immers goed geplaatst om de impact van de inrichtingsvoorschriften op het vergunningenbeleid van de gemeente te beoordelen. De tussenkomst van een ruimtelijk planner is niet verplicht. Uiteraard kan een gemeente er voor kiezen om het onderzoek en het voorstel toe te vertrouwen aan een ruimtelijk planner, zonder dat dit evenwel het advies van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar (of de gemeentelijke omgevingsambtenaar) kan vervangen.  

Openbaar onderzoek. De herziening of opheffing wordt steeds onderworpen aan een openbaar onderzoek. Dit openbaar onderzoek wordt georganiseerd met inachtneming van volgende regelingen: 

  • het openbaar onderzoek duurt dertig dagen; 
  • iedere belanghebbende kan gedurende deze termijn schriftelijke of digitale opmerkingen en bezwaren indienen;  

De Vlaamse Regering bepaalt de nadere regels voor dit openbaar onderzoek.  

Advisering. De gemeente wint het advies in van de deputatie, het departement en een aantal door de Vlaamse Regering aangeduide instanties.  

Advisering en openbaar onderzoek kunnen gelijktijdig verlopen.  

Beslissingsbevoegdheid 
Aangezien het gaat om een planwijziging, beslist de gemeenteraad en niet het CBS. De gemeenteraad beslist binnen een vervaltermijn van 180 dagen na het einde van het openbaar onderzoek dan wel na het einde van de adviesperiode, waarbij gerekend wordt vanaf de meest recente datum.  

Schorsings- of vernietigingsmogelijkheid 
De schorsings- of vernietigingsmogelijkheid verloopt analoog met de mogelijkheid die bestaat voor de gemeentelijke RUP’s en verordeningen (vernieuwd door het wijzigingsdecreet van 8 december 2017).  

Net zoals bij een RUP of verordening wordt het besluit van de gemeenteraad tot herziening, opheffing of afwijking van de voorschriften bij uittreksel bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad. Een afschrift van hetzelfde besluit wordt aan de deputatie en het departement Omgeving bezorgd.  

Het besluit van de gemeenteraad treedt in werking veertien dagen na de bekendmaking van dit besluit bij uittreksel in het Belgisch Staatsblad. Overeenkomstig artikel 5.1.1 van de VCRO moet de gemeente vervolgens het plannenregister actualiseren door opname van de opheffing, herziening of afwijking van de voorschriften van de plannen.  

Planschade 
Heeft de herziening, opheffing of afwijking van de voorschriften een bouwverbod tot gevolg in de zin van artikel 2.6.1 van de VCRO, kan eventueel aanspraak gemaakt worden op planschade. 

De hierboven beschreven verruimde mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en procedures te versoepelen, zijn op één na van toepassing 10 dagen na de publicatie van het wijzigingsdecreet van 8 december 2017. Een uitvoeringsbesluit is alleen nog nodig voor de inwerkingtreding van de vereenvoudigde procedure om verouderde inrichtingsvoorschriften van BPA’s, APA’s, (sommige) gemeentelijke RUP’s te wijzigen (zie f)

Zie ook: Lijst van veelgestelde vragen

Terug