Logo Vlaamse Overheid en Ruimtelijke Ordening

Zal uw project vergund worden?

Dit wordt beslist door de overheid op basis van twee afwegingen:

  • Is het bouwproject vergunbaar vanuit de op het perceel geldende voorschriften? 
  • Is het bouwproject in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening in die omgeving?

Tevens moet met volgende bepalingen en adviezen rekening gehouden worden:

  • De vereisten vanuit de Vlaamse Codex RO
  • De adviezen van externe instanties
  • De bepalingen van externe wetgeving

Een stedenbouwkundig attest kan voor meer zekerheid zorgen. Meer informatie over het stedenbouwkundig attest vindt u hier.

In de loop van de procedure tot aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning kan voor bepaalde projecten ook meer duidelijkheid verkregen worden over de vergunbaarheid, of een projectbijsturing nodig is, e.d. via de organisatie van een projectvergadering. Meer informatie over de projectvergadering vindt u hier.

1) Is het bouwproject vergunbaar vanuit de op het perceel geldende voorschriften ?

De geldende voorschriften worden bepaald door de ruimtelijke plannen en de stedenbouwkundige verordeningen die van kracht zijn.

  • Ruimtelijke plannen
    Dit zijn plannen die aangeven welke stedenbouwkundige voorschriften op welke plaatsen van toepassing zijn. Het plan geeft de plaats aan en de legende de geldende voorschriften. Er bestaan verschillende soorten plannen, die afzonderlijk of tegelijk van toepassing kunnen zijn. De bestemmingsplannen bestaan uit gewestplannen, algemene en bijzondere plannen van aanleg (APA en BPA) en de meer recente ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP). Er zijn gewestelijke, provinciale en gemeentelijke RUP’s. Het gewestplan dekt heel Vlaanderen en geeft voor elk stukje grondgebied in Vlaanderen aan wat er ruimtelijk wel en niet kan. U kunt hier de gewestplannen online raadplegen. De gewestplanbestemming kan gewijzigd worden door andere plannen van aanleg of RUP’s. U kunt de overige bestemmingsplannen inkijken bij de bevoegde overheden (bv. gemeentelijk RUP bij de gemeente, provinciaal RUP bij de provincie, …). Steeds meer worden deze ook online ter beschikking gesteld op de website van de desbetreffende gemeente, stad of provincie. Op het geoloket kunt u online zoeken naar beschikbare bedrijfskavels. De ruimtelijke plannen zijn daarbij als grondlaag ook zichtbaar. Het Agentschap Ondernemen kan bedrijven ondersteuning bieden in het gebruik van deze tool.
  • Stedenbouwkundige verordeningen.
    Dit zijn stedenbouwkundige voorschriften die gelden op het hele grondgebied van de verordenende overheid (bv. gemeente).

2) Is het bouwproject in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening in die omgeving ?

De overheid gaat na of uw aanvraag in overeenstemming is met de “goede ruimtelijke ordening”. Hierbij gaat aandacht naar:

  • Functionele inpasbaarheid
  • De mobiliteitsimpact
  • De schaal
  • Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
  • Visueel-vormelijke elementen
  • Hinderaspecten
  • Gezondheid
  • Veiligheid
  • De in de omgeving bestaande toestand
  • De beleidsmatig gewenste ontwikkelingen (vastgelegd in het ruimtelijk structuurplan van de gemeente)

3) De vereisten vanuit de Vlaamse Codex RO

  • Een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een gebouw kan enkel worden verleend op een stuk grond gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag bestaat. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet.
  • Voor het bouwen van een bedrijfswoning bij een bedrijf in een daartoe geschikt bestemmings-gebied, kan een stedenbouwkundige vergunning worden verleend voor een volume van ten hoogste 1.000 m³, of 1.250 m³ in geval van bewoning door meer dan één met het bedrijf verbonden gezin.
  • Een stedenbouwkundige vergunning kan niet worden verleend voor het bouwen of herbouwen van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn is getroffen, of voor verbouwings- of uitbreidingswerken, andere dan stabiliteitswerken, aan een door een rooilijn of een achteruitbouwstrook getroffen constructie, tenzij:
    • sloop- of aanpassingswerken die tot gevolg hebben dat de constructie aan de rooilijn of de achteruitbouwstrook wordt aangepast;
    • de verbouwing van een beschermd monument of een constructie die deel uitmaakt van een beschermd stads- of dorpsgezicht of landschap;
    • het aanbrengen van gevelisolatie, waarbij de rooilijn of de bouwlijn met ten hoogste veertien centimeter mag worden overschreden.
    • In afwijking mag een stedenbouwkundige vergunning worden verleend als uit het advies van de bevoegde instanties blijkt dat de rooilijn niet binnen vijf jaar na afgifte van de vergunning zal worden gerealiseerd.
    • Werken en handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning is vereist, mogen onder dezelfde voorwaarden worden uitgevoerd na machtiging van het college van burgemeester en schepenen.
  • Een stedenbouwkundige vergunning kan niet worden verleend voor het bouwen van een constructie in een reservatiestrook, behoudens indien voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
    • de aanvraag heeft betrekking op de uitvoering, bescherming of instandhouding van handelingen die betrekking hebben op openbare infrastructuren of openbare wegen of nutsvoorzieningen
    • uit de adviezen van de bevoegde instanties blijkt dat de reservatiestrook niet binnen vijf jaar na afgifte van de vergunning zal worden aangewend.
  • De aanvraag moet verenigbaar zijn met de normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod, indien noodzakelijk.

4) De adviezen van externe instanties

Soms moet de gemeente adviezen inwinnen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. De verplichte adviezen zijn vermeld in een besluit van de Vlaamse Regering.   

5) De bepalingen van externe wetgeving

Verschillende andere wetgevingen zijn van belang.

In de eerste plaats is er interferentie met de milieuwetgeving. Naast een stedenbouwkundige vergunning heeft een bedrijf doorgaans ook een milieuvergunning nodig of moet een milieumelding doen. De milieuvergunning en de stedenbouwkundige vergunning zijn gekoppeld, wat betekent dat de beide vergunningen moeten toegekend zijn alvorens men de bouw- en exploitatieactiviteit kan aanvatten. De vergunbaarheid van een activiteit hangt soms af van afstandsregels t.o.v. de naastliggende gebouwen of bestemmingsgebieden, bijvoorbeeld bij SEVESO-bedrijven of bedrijven in de afvalverwerkende sector. Niet alleen de bestemming van de bedrijfskavel is dus van belang. Het is dus raadzaam na te gaan of er op het vlak van milieuaspecten geen belemmeringen opduiken. Informatie is beschikbaar bij de milieudienst van uw gemeente.

Andere veel voorkomende vergunningen die bedrijven nodig hebben, en waarbij dus andere wetgeving van toepassing is op het bedrijf, zijn:

  • Socio-economische vergunning;
  • Vergunning voor privatief gebruik van het openbaar domein (wanneer gebruik gemaakt wordt van het openbaar domein, bijvoorbeeld voor wegwijzers);
  • Logiesvergunning voor bepaalde categorieën van logies;
  • Hygiënevergunning voor voedingsbedrijven;
  • Brandattest;

Meer informatie hierover kan u vinden op de site van het Agentschap Ondernemen in de brochure ‘Ruimte om te ondernemen’.