Logo Vlaamse Overheid en Ruimtelijke Ordening

Functiewijzigingen bestaand gebouw naar bedrijfsactiviteit

Het veranderen van de hoofdfunctie van een gebouw of een gedeelte van een gebouw is vergunningsplichtig, zelfs al voert u geen werken uit.

Een gebouw kan (één van) de volgende hoofdfuncties bezitten:

  • wonen,
  • verblijfsrecreatie (bv. camping),
  • dagrecreatie, met inbegrip van sport (bv. sporthal),
  • land- en tuinbouw in de ruimte zin,
  • detailhandel, 
  • dancing, restaurant en café,
  • kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen,
  • industrie en bedrijvigheid,
  • gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen,
  • militaire functie.


Of de functie van het gebouw wijzigt of niet, is dus afhankelijk van de vroegere hoofdfunctie van het gebouw. Om de vroegere hoofdfunctie van het gebouw te kennen, dient men de vergunde toestand te raadplegen.

Voorbeelden:

  • Fietsen De Grote koopt een gebouw in woongebied, dat voorheen enkel voor bewoning is gebruikt,  en vormt dit volledig om tot een fietsenherstelwerkplaats. Deze functiewijziging  is vergunningsplichtig.
  • Een Nederlandse firma koopt een deel van een bestaande industriële site om in Vlaanderen een bijkantoor op te starten. De bestaande industriële site is in zijn geheel vergund als industrieel bedrijf. Vermits de Nederlandse firma er enkel een kantoor wil onderbrengen, is een vergunning voor functiewijziging naar kantoren nodig. 

Opgelet: Indien het gaat over een zonevreemd vergund gebouw, kan enkel voor een beperkt aantal toelaatbare functiewijzigingen een vergunning verkregen worden. Indien het gaat over een zonevreemde vergunde woning, kan eveneens onder voorwaarden voor een beperkt aantal toelaatbare functiewijzigingen een vergunning verkregen worden (o.a. kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening, indien minder dan 100 m², toeristische logies met max. 8 tijdelijk verblijfsgelegenheiden). Meer info vindt u hier.

Vrijstelling*
Het in een woongebouw uitoefenen van functies, die complementair zijn aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep, handel, horeca, dienstverlening en ambacht, is vrijgesteld van vergunning, als aan elk van de volgende vereisten is voldaan:

  • het woongebouw is gelegen in een woongebied of in een daarmee vergelijkbaar gebied,  
  • de woonfunctie blijft de hoofdfunctie van het gebouw,  
  • de complementaire functie beslaat minder oppervlakte dan de woonfunctie en nooit meer dan 100 vierkante meter,  
  • de complementaire functie is niet strijdig met de voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg en verkavelingsvergunningen.

Een tijdelijke gebruikswijziging van een gebouw, met een maximale duur van negentig dagen per jaar, is altijd van vergunning vrijgesteld.

Voorbeelden:

  • De familie Jacobs heeft een fruitbedrijf. Tijdens het oogstseizoen willen ze de garage inrichten als tijdelijke verkoopsruimte. Zolang dit gebruik per jaar niet langer duurt dan 90 dagen per jaar is hiervoor geen stedenbouwkundige vergunning vereist.
  • Jan Smit is binnenhuisarchitect in bijberoep. Hij wil het bureel in zijn woning inrichten als kantoor en ontvangstruimte  voor klanten. Vermits de oppervlakte van het bureel 60 m² is en dus kleiner dan 100 m² en de woonfunctie overweegt (grootste oppervlakte), is deze functiewijziging vrijgesteld van vergunning.
  • Els De Lange wil starten met kinderopvang in haar eigen woning. Ze wil hiervoor een ruimte van 50 m² voorbehouden. Het overige deel van haar woning is groter. Deze functiewijziging is eveneens vrijgesteld van vergunning. Let wel dat hier verplichtingen uit andere wetgeving kunnen gelden.
  • Greta Willems huurt een handelspand, dat voorheen steeds als winkel is gebruikt en ook zo is vergund, en wil hierin een restaurant starten. Hiervoor is een wijziging van de hoofdfunctie nodig.

Opgelet: Indien het gaat over een zonevreemde vergunde woning, geldt bovenstaande vrijstelling niet, maar geldt de mogelijkheid om voor een beperkt aantal toelaatbare functiewijzigingen een vergunning te verkrijgen (zie deel vergunning hierboven). 

Melding
Binnen deze categorie kan er geen gebruik gemaakt worden van de melding.

Opgelet
Een provinciale of gemeentelijke stedenbouwkundige verordening kan steeds strengere eisen stellen en dus een vergunning vereisen, waar binnen de Vlaamse reglementering een melding volstaat, en een melding vereisen, waar binnen de Vlaamse reglementering een vrijstelling geldt.

Medewerking architect
Er is geen medewerking van een architect nodig voor de aanvraag functiewijziging van een gebouw.


Informatie rond andere werken

  • Bouw bedrijfsgebouw
  • Verharding bij bedrijfsgebouw
  • Uitbreiding bedrijfsgebouw met andere constructie dan gebouw of verharding
  • Functiewijziging bestaand gebouw naar bedrijfsactiviteit
  • Renovatie: handelingen met en zonder stabiliteitswerken
  • Aanleg buitenopslag
  • Plaatsen van terrassen bij horecazaken
  • Zonnepanelen en zonneboilers
  • Plaatsen van publiciteitsborden
  • checklist vrijstelling

    Vrijstelling enkel mogelijk als:

    • Niet strijdig met voorschriften van een bijzonder plan van aanleg (BPA), gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) of verkavelingsvergunning, tenzij de gemeente dit plan of de vergunning heeft opgenomen in een lijst waarbinnen de Vlaamse vrijstellingsregeling voorrang krijgt op de voorschriften van het plan. 
    • Niet strijdig met stedenbouwkundige verordeningen van gewest, provincie of gemeente. Merk op dat de gewestelijke verordening rond hemelwater vaak oplegt dat u gebouwen en verhardingen enkel kan oprichten als u een infiltratievoorziening voor hemelwater aanlegt.
    • Niet strijdig met uitdrukkelijke voorwaarden van de bestaande stedenbouwkundige vergunningen. 
    • Niet strijdig met andere wetgeving, zoals: 
      • erfdienstbaarheden (wegen, waterwegen, spoorwegen) 
      • burgerlijk wetboek (lichten en zichten, gemene muur, ...) 
      • natuurwetgeving 
    • Niet in:

      • een 5 meter brede strook vanaf de bovenste rand van het talud van waterlopen;
      • de erfdienstbaarheidszone langs grachten van algemeen belang:
      • de afgebakende oeverzones.
    • Uw gemeente heeft de vrijgestelde handeling voor deze ingreep niet meldingsplichtig gemaakt.

    Vrijgestelde werken mogen enkel uitgevoerd worden na het verkrijgen van een machtiging van het agentschap Onroerend Erfgoed

    • op percelen met beschermde monumenten, 
    • in beschermde landschappen of aangeduide erfgoedlandschappen, 
    • in beschermde stads- en dorpsgezichten, 
    • in beschermde archeologische monumenten.