Logo Vlaamse Overheid en Ruimtelijke Ordening

zonevreemde woningen en gebouwen:

Regularisatiemogelijkheden voor overtredingen

De wetgever geeft zonevreemde woningen en gebouwen ruime mogelijkheden voor onderhoud, verbouwen, en herbouwen. Cruciale voorwaarde hierbij is dat het gaat om bestaande, hoofdzakelijk vergunde woningen en gebouwen.

Sommige bouwheren hebben zonder vergunning of in strijd met hun vergunning, dermate verbouwd of zelfs herbouwd, dat op het ogenblik van het indienen van een vergunningsaanvraag – logischerwijze dus een regularisatieaanvraag – geen sprake is van werken aan een bestaand en hoofdzakelijk vergund gebouw.

Een klassiek voorbeeld: een bouwheer heeft vóór de decreetswijziging van 2001 een verbouwingsvergunning gekregen maar heeft in strijd daarmee integraal herbouwd. Er is PV opgemaakt, maar de regularisatieaanvraag stuit op de toepassingsvoorwaarde dat de aanvraag een "bestaand vergund" gebouw moet betreffen. Het gebouw is dat namelijk niet meer op het ogenblik van het indienen van de nieuwe aanvraag.

Om dergelijke problemen op te lossen is in de zomer van 2001 artikel 195quinquies ingevoerd in het toenmalige decreet. Die bepaling luidde als volgt:

"De in de artikelen 145bis en 195bis, eerste lid, 3°, vermelde voorwaarde dat de werken en handelingen gebeuren aan een bestaand vergund of vergund geacht gebouw geldt niet voor vergunningsaanvragen, ingediend vóór 1 februari 2003, voorzover de aanvrager kan aantonen dat de werken of handelingen worden of zijn uitgevoerd aan een gebouw dat bij de aanvang van de werken bestond en geheel of gedeeltelijk vergund was of werd geacht."

Conform dit artikel bekijkt men dus voor de toepassing van het uitzonderingsregime niet de toestand op het ogenblik van de aanvraag maar wel de toestand op het ogenblik van het begin van de onvergunde werken.

De datum van 1 februari 2003 zou de indruk kunnen wekken dat momenteel geen enkele aanvraag voor regularisatie van bouwovertredingen aan zonevreemde gebouwen meer zou kunnen worden ingediend. Dit is echter niet correct.

Op 19 juli 2002 werd de term ‘hoofdzakelijk vergund’ in het decreet ingeschreven.

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening definieert dat begrip als volgt:

"een stedenbouwkundige vergunningstoestand, waarbij geldt dat:

a) bedrijven en hun constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien de voor een normale bedrijfsvoering noodzakelijke constructies vergund of vergund geacht zijn, ook wat de functie betreft,

b) overige constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien ten minste negentig procent van het bruto-bouwvolume van de constructie, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, vergund of vergund geacht is, ook wat de functie betreft;"

Recent afgebroken zonevreemde woningen of andere constructies

Verbouwen, herbouwen en uitbreiden van zonevreemde woningen of andere constructies die geheel of gedeeltelijk zijn afgebroken is mogelijk  indien voldaan is aan beide hiernavolgende voorwaarden:

niet gelegen in ruimtelijk kwestbaar gebied (uitgezonderd parkgebied) of recreatiegebieden
voorafgaand aan de afbraak werd een stedenbouwkundige vergunning tot verbouw of tot herbouw afgeleverd, en de aanvrager wenst het plan nu aan te passen of om te zetten naar herbouw;     
de aanvraag wordt ingediend binnen de geldigheidstermijn van de initiële stedenbouwkundige vergunning tot herbouw of tot verbouw.                   

Met het bestaande bouwvolume van een woning of een andere constructie, wordt het bouwvolume voorafgaand aan de afbraak verstaan.