Logo Vlaamse Overheid en Ruimtelijke Ordening

Zoek een publicatie

Publicaties

Analyse van de financiële gevolgen van ruimtelijke beslissingen: kader en beschrijving van enkele situaties.

Bronverwijzing

Dugernier, M. (Antea Group), De Nocker, L. (VITO), Broeckx, S. (VITO), Bosmans, D. (Antea Group), 2014. Analyse van de financiële gevolgen van ruimtelijke beslissingen: kader en beschrijving van enkele situaties. Studie uitgevoerd in opdracht van Ruimte Vlaanderen. (pdf)

Samenvatting

In de studie zijn de ruimtelijke beslissingen en gebeurtenissen gegroepeerd naar vormen van ruimtelijke beslissingen: 1. generieke regelgeving; 2. gebiedsgericht beleid en herbestemming; 3. attesten en vergunningen; 4. realisaties van projecten; 5. gebruik van gronden of vastgoed; 6. eigendomsoverdracht. Deze verschillende vormen van ruimtelijke beslissingen en gebeurtenissen hebben effect op de levensloop van projecten en veranderingen in waarde van een onroerend goed, min- en meerwaarde. In de regelgeving gelden op enkele van de types beslissingen compensatiemechanismen, maar niet structureel. Opvallend is dat de overheid best wel veel systemen heeft die voorzien zijn op het compenseren van privaat verlies, maar nauwelijks systemen voor het afromen van meerwaarde.

In deze studie wordt waarde van een project en/of ruimtelijke beslissing benaderd vanuit de vastgoedwaarde. Daartoe zijn verschillende financiële waarderingstechnieken in combinatie met elkaar gebruikt. Enerzijds omdat verschillende aspecten de vastgoedwaarde op een andere manier bepalen, anderzijds omwille van veeleer beperkt beschikbare data. Zo is vb duidelijk dat er voor wonen en (grondgebonden) landbouw relatief goed kan gewerkt worden met de relatie tussen eigenschappen van het vastgoed en omgeving en de vastgoedwaarde. Bedrijvenlocaties hebben vaak een heel specifiek profiel waardoor generalisaties veel minder evident zijn. De bestaande heffings- en vergoedingssystemen zijn gebaseerd op zeer eenvoudige berekeningswijzen die de complexiteit van de waardeveranderingen van het vastgoed niet kunnen vatten. 

Bepalende factoren voor de waarde van vastgoed zijn verschillend voor de verschillende casussen. In ieder geval is het programma, gedefinieerd als bestemming en omvang, van belang voor de waarde van vastgoed. De omgeving heeft effecten op meerdere schalen. Voor de functie wonen is vb redelijk goed in te schatten wat een gemeente-effect is of het effect van afstand tot een centrum. Ook het effect van de onmiddellijke omgeving op een woongebouw op de vastgoedwaarde is redelijke goed in te schatten, zoals groene vs bebouwde ruimte binnen een bepaalde afstand. De kosten die verbonden zijn aan een vastgoed zijn zeker gebonden aan het beoogd gebruik (aanpassen aan de noden van een industrieel productieproces vb), maar kunnen ook gebonden zijn aan de kenmerken van het goed (binnen bestaand pand, vervuild) of aan lasten die worden opgelegd. In het meest extreme geval hebben ze niet-ontwikkeling voor gevolg (sommige brownfields). Hoe groter de risico’s zijn voor een project hoe hoger de rendementseis die gesteld wordt door een investeerder.

Het ruimtelijk beleid kent wijzigingen in ‘bestemming’ via plan als basis voor compensatiemechanismen. Uit de casussen blijkt echter ook dat wijziging in generieke regelgeving (zoals afwerkingsregel, uitbreiding zonevreemde woningen) en verandering in omvang (zoals het bepalen/verhogen van het aantal bouwlagen, het vastleggen van het bebouwbaar gedeelte) kunnen leiden tot meer- of minwaarde.
Meer- of minwaarden als gevolg van de ruimtelijke beslissingen en ruimtelijke ontwikkelingen blijven onzichtbaar tot ze worden vastgeklikt bij eigendomsoverdracht of verandering van gebruik. Dat maakt het opnemen in regelgeving gekoppeld aan ruimtelijke beslissingen complex.
Verder geldt dat hoe complexer de projecten, hoe groter de door de overheid beoogde ‘veranderingen’, hoe moeilijker het is min- en meerwaarde toe te kennen aan initiatiefnemers en/of eigenaars.

De studie roept dan ook op de data die wel beschikbaar zijn te verbeteren, voor andere aspecten andere types van onderzoek, zoals vb perceptieonderzoek uit te voeren, maar ook om de gegevens de al wel beschikbaar zijn in te zetten als extra achtergrondinformatie bij ruimtelijke beslissingen.

Uit de colofon

Het onderzoek analyseert de financiële gevolgen van ruimtelijk beleid ten aanzien van particuliere eigenaars en de feitelijke werking van de bestaande vergoedings- en heffingssystemen, aan de hand van een concreet studiegebied en voor een afgebakend tijdsvak. Het onderzoek onderscheidt diverse types ruimtelijke beslissingen en gebeurtenissen, en focust daarbij op eigendommen of onroerende goederen.