Logo Vlaamse Overheid en Ruimtelijke Ordening

Zoek een publicatie

Publicaties

Case-onderzoek rond de segmentatie van werklocaties in Vlaanderen

Samenvatting

De studie segmentatie II is een vervolg op een eerste studie rond bedrijfslocaties die verder segmentatie I zal genoemd worden. De opdeling in segmenten naar investeringen in de omgeving en de mate van verweving werd in dit onderzoek verder uitgediept a.d.h.v. vijf concrete bedrijfslocaties in Vlaanderen, verder cases genoemd. Hierop gebeurde een reflectie vanuit het instrumentarium en vanuit vastgoed, ondersteund door een actief betrokken stuurgroep.

De opdracht

De selectie van de bedrijfslocaties gebeurde deels o.b.v. praktische overwegingen, maar levert ook een ruim beeld van de diversiteit aan toekomstvraagstukken waar bedrijfslocaties in Vlaanderen mee geconfronteerd worden. De gekozen locaties voor dit onderzoek zijn bedrijventerreinen.

Elke case werd opgezet als een afzonderlijk onderzoek met een andere opdrachtnemer en onderzoeker. Telkens wordt er een transformatiedoelstelling via ontwerpend onderzoek getest en verder geconcretiseerd a.d.h.v. gesprekken met concreet betrokkenen, een instrumentarium en een businesscase. Voor deze twee laatste uitwerkingen werden de onderzoekers begeleid door een expert die ook zorgde voor een eigen thematisch rapport.

De provincie Vlaams-Brabant heeft i.s.m. de POM Vlaams-Brabant een vergelijkbare opdracht uitgeschreven voor twee extra gebieden. De twee cases onder leiding van de provincie Vlaams-Brabant i.s.m. de POM Vlaams-Brabant (Fobrux en Keiberg) volgen een ander onderzoekstraject. Daarnaast is een studie uitgevoerd naar de mogelijkheden van segmentatie en verweving van bedrijfsactiviteiten in de Noordrand.

De eindrapporten per deelonderzoek

Uit de case Waggelwater (WVI) leren we hoe interessant het is bij ontwerpend onderzoek te vertrekken van de kansen die het instrumentarium biedt, in dit geval het terugkoop- en splitsingsrecht zoals opgenomen in de verkoopvoorwaarden van nijverheidspercelen. Daarnaast wordt duidelijk dat voorschriften tot op zekere hoogte een belemmering vormen voor een strakke product-markt-combinatie waarbij de nadruk wordt gelegd op productie. Lees eindrapport Case Waggelwater.

Bronverwijzing: WVI (2016), Studie segmentatie van werklocaties: Case Waggelwater, uitgevoerd in opdracht van Ruimte Vlaanderen.



Uit de case De Knudt (Leiedal) leren we dat bedrijfsleiders die hun verlaten bedrijfspand of bedrijfsterrein zelf verder willen ontwikkelen, eerder geneigd zijn dan professionele ontwikkelaars om een groot aandeel ervan aan te bieden als productieruimte. Hoe minder er doorverkocht wordt, hoe haalbaarder het zal zijn om op deze terreinen ook productieruimte te behouden. Het aandeel van woningen dat vereist is om de transformatie te bekostigen zal dan een stuk lager liggen. Lees eindrapport Case De Knudt.

Bronverwijzing: Intercommunale Leiedal (2016), Studie segmentatie van werklocaties: Case De Knudt, uitgevoerd in opdracht van Ruimte Vlaanderen.

Uit de case Meer (IOK) leren we dat het combineren van een logistieke bedrijvigheid met glastuinbouw vanuit ruimtelijk perspectief zeer goed mogelijk is. De meerkost van de dakconstructie om een serre te bouwen op een logistieke loods is echter zo groot dat deze combinatie in de huidige context zonder overheidsingrijpen niet op de markt zal komen. Het zou een optie  zijn om de combinatie op te nemen in een RUP, maar de bestaande voorschriften laten agrarische activiteiten voorlopig niet toe in bedrijventerreinen. Lees eindrapport Case Meer.

Bronverwijzing: IOK Plangroep (2016), Studie segmentatie van werklocaties: Case Meer, uitgevoerd in opdracht van Ruimte Vlaanderen.

De case Nossegem (URA) toont aan dat het interessant is om de stap te zetten naar economisch belangrijke bedrijven in een bedrijventerrein om proactief te kunnen bekijken welke ruimtenoden we in de toekomst kunnen verwachten. Ontwerpend onderzoek kan een zinvolle meerwaarde betekenen om de noden van een productieproces en de verschillende manieren om dit ruimtelijk te organiseren in beeld te brengen. Lees eindrapport Case Nossegem.



De case Waterschei (51N4E) is een buitenbeentje in de cases. Het onderzochte terrein is reeds in ontwikkeling en de openbare ruimte is aangelegd maar er werden nog niet veel bedrijven aangetrokken omdat er vooral gemikt wordt op high end kantoren. In zo’n geval is het moeilijk om te differentiëren naar vastgoed dat meer gericht is op productie. Lees eindrapport Case Waterschei.

 

Bronverwijzing: 51N4E (2016), Studie segmentatie van werklocaties: Case Waterschei, uitgevoerd in opdracht van Ruimte Vlaanderen.



De expert instrumentarium (Omgeving) geeft aan dat ruimtelijke visievorming een essentieel onderdeel is van de verandering van regels voor ruimtegebruik. Net als de onderzoekers van segmentatie I, stelt hij vast dat het instrumentarium reeds voorhanden is. Hij benadrukt het belang van de continuïteit tussen visievorming en de inzet van instrumenten. Daarnaast geeft hij inzicht in de randvoorwaarden waarbinnen het bestaande instrumentarium kan gebruikt worden en hoe het instrumentarium kan evolueren in de toekomst. Lees Aanbevelingen expert instrumentarium.



De expert vastgoed (GH ARP) stelt dat het werken met een ‘businesscase’ een essentieel onderdeel vormt in de mix van instrumenten omdat het een beeld geeft van de haalbaarheid en de marktconformiteit. Mogelijke invalshoeken of elementen van de analyse die van bij de aanvang kunnen meegenomen worden zijn; leegstand, prijsniveau, eigendomsstructuur, ambities en verwachtingen van eigenaars en gebruikers (investeringsniveau, rendement,…) en het programma van de eisen van de bedrijvigheid versus de kenmerken van het vastgoed.  Lees Aanbevelingen expert vastgoed.

 

De studies o.l.v. provincie Vlaams-Brabant i.s.m. POM Vlaams-Brabant

De belangrijkste leerpunten

Zorgvuldig ruimtegebruik wordt in deze studie vertaald naar ‘zorgvuldig ruimtegebruik voor bedrijfslocaties’. Een belangrijke conclusie doorheen het studietraject is dat de opdracht om productieruimte te behouden in de gebieden van de cases goed te vervullen is. Er is in de cases gezocht naar manieren om ruimte intensiever te gebruiken door bv. het bebouwen van onbebouwde delen, door in de hoogte te gaan,…

De opdracht na te denken over ‘verweving’ resulteert in de cases naar differentiatie (en eventueel clustervorming) van economische functies. Een transformatie waarbij wonen in het bedrijventerrein geïntegreerd wordt of het herbestemmen naar woongebied wordt minder gecombineerd met het behoud van productieruimte. Vermits woonvastgoed hoger gewaardeerd wordt dan bedrijfsvastgoed kan een beperkte inbreng van wonen een transformatieproject financieel haalbaarder maken. In de meeste cases wordt echter gezocht naar een verdichting om de transformatie te bekostigen. 

Transformatie van een bestaand terrein lijkt duurder dan het ontwikkelen van een ‘greenfield’. De businesscase voegt de afschrijvingstermijn van investeringen en rendement toe als belangrijke onderdelen van de vastgoedlogica. Het is belangrijk dat de rekening klopt – lees: voldoende rendabel is - op het niveau van het project.  Algemeen tonen de businesscases aan dat vastgoedaspecten zoals vastgoedbeheer en –locatie deel uitmaken van het functioneren van het bedrijf. Zo is rendement bijvoorbeeld zowel afhankelijk van de sector (functie) als de regio (locatie).

De cases brengen duidelijk in beeld dat de inzet van een instrumentarium best op maat gebeurt.  Zowel het onderhandelen van een businesscase als het kiezen voor een profiel van een terrein kunnen ernstig doorkruist worden door veranderende generieke regels.

Tot slot illustreren de cases ook de sociaal-economische aspecten van bedrijven. Door bijvoorbeeld tijdelijke invullingen worden de maatschappelijke rol en maatschappelijke verantwoordelijkheid van bedrijven in de verf gezet.

Extra links

Dit onderzoek is een vervolg op segmentatie I. De samenvatting hiervan vindt u in een artikel in Ruimte 28.

Het kader en de tussentijdse resultaten van segmentatie II werden in een paper opgenomen voor de Plandag 2016.

U bent mogelijk ook geïnteresseerd in de resultaten van Labo XX werk.