Logo Vlaamse Overheid en Ruimtelijke Ordening

Zoek een publicatie

Publicaties

Verhandelbare ontwikkelingsrechten (VOR)

Onderzoek uitgevoerd door Ruimte Vlaanderen ism multidisciplinaire expertengroep.

Opzet

De Minister van Omgeving, Natuur en Landbouw kondigde in de beleidsnota en in het regeerakkoord van de Vlaamse Regering 2014-2019 een onderzoek naar verhandelbare ontwikkelingsrechten (VOR) aan. Van september 2015 tot juni 2016 boog een groep van Ruimte Vlaanderen zich samen met acht externe experten over deze vraag.

De expertengroep werd multidisciplinair samengesteld (academici, Nederlandse onderzoekers met ‘praktijkervaring VOR’, planners, juristen, experten vastgoedontwikkeling, …). Zij stelden ook individueel een schriftelijk advies op over de haalbaarheid en wenselijkheid van een VOR-systeem in Vlaanderen.

Conclusies

Algemeen kon er tijdens het onderzoek geen consensus worden bereikt of de invoering van een VOR-systeem haalbaar en nuttig is in Vlaanderen. Er zijn verschillende voor- maar ook nadelen verbonden aan het invoeren van een dergelijk systeem. Het instrument moet ruimer worden bekeken dan louter vanuit een instrumentele focus. Het uitgangspunt is om duurzame ruimtelijke doelstellingen te realiseren, conform de principes van het in opmaak zijnde Beleidsplan Ruimte Vlaanderen.

In het onderzoek zijn verschillende thema’s aangeraakt waarvoor een systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten zou kunnen uitgetest of uitgewerkt worden: ruimte voor (alternatieve) energiebronnen, een (her)locatiebeleid voor bedrijven, ….

Gelet op de accenten gelegd in het Regeerakkoord en de Beleidsnota, is gefocust op de thematiek van ruimte voor de woonbehoeften en levert de volgende inzichten.

Een succesvol VOR-systeem kan enkel worden opgezet binnen een groeiende markt met grote vraag op bepaalde plekken, de zogenaamde receiving sites, die het aanbod aan ontwikkelingsrechten vanuit de sending sites opnemen. Dit zet vraagtekens  bij de haalbaarheid van een ‘Vlaanderenbreed’ systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten voor woonlocaties, omdat het in de gewestplannen bestemde aanbod de vraag voor de komende decennia ruim overstijgt. 

Juridisch

Juridische randvoorwaarden, waaronder de vereisten van billijke vergoeding en gelijkheidsbeginsel, zorgen voor een beperking van de vrijheidsgraden van het systeem. De vele onzekere parameters van een marktsysteem maken het moeilijk om een gegarandeerd wenselijk ruimtelijk resultaat te verkrijgen. Een VOR-systeem (in gelijk welke vorm) is voor de overheid een erg arbeids- en tijdsintensief instrument, zowel bij het concipiëren, het opzetten van het systeem, maar vooral ook tijdens de permanente opvolging en/of bijsturing.

Het beheer van woonlocaties krijgt best een uitrol op regionale schaal. Een decretale onderbouwing en inspraak zijn nodig. Dit kan in het instrumentendecreet. Er is een grote interferentie met instrumenten die ruimtelijk sturen (bv. RUP) of die meerwaarden afromen om te investeren voor publiek belang (vb. planbaten, stedenbouwkundige last).

Praktisch

Finaal werden door Ruimte Vlaanderen een aantal concrete scenario’s (en overeenkomstige ruimtelijke doelstellingen) geformuleerd waarvoor VOR kan worden ingezet. Die geven inzicht in de mogelijkheden en de gevolgen van de instrumentenmix, werden niet besproken met de experten en focussen op de ruimtelijke optimalisatie van het aanbod aan ruimte voor wonen in Vlaanderen.

De onderzoeksresultaten zijn gebundeld in een adviesnota. Die nota omvat een overzicht van het gevoerde onderzoekstraject, een voorstel tot definitie van ‘verhandelbare ontwikkelingsrechten’, voorbeelden van VOR-toepassingen in het buitenland en een aantal scenario's om VOR in Vlaanderen toe te passen. 

De volledige adviesnota vind je hier.

Hieronder ook een link naar elke bijlage: